+7 999 333-92-78
Войти в IJA DAY
Алексей Ширяев
Владелец ювелирных сетей "Монарх" и "Настоящее золото"
Как получить максимальные скидки от арендодателя и распорядиться форс-мажорной ситуацией?
3 апреля международная ювелирная академия IJA провела экстренную онлайн-конференцию «Ювелирный бизнес. Стратегии выживания 2020», на которой выступили 8 экспертов ювелирного бизнеса и других отраслей с антикризисными рекомендациями. 786 участников пришли за поддержкой и советами.

Вопрос аренды стоит особенно остро сейчас. Алексей Ширяев рассказал, как получить максимальные скидки от арендодателя и распорядиться форс-мажорной ситуацией. Команда IJA берется пересказать столь важную тему…

На территории всех субъектов РФ введён режим повышенной готовности. По закону арендатор имеет право направить арендодателю требование о пересмотре условий платежей. Ссылаясь на ФЗ 98, можно писать письма к арендодателю. Который, в свою очередь, в течение 30 дней обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее условия оплаты. Закон также может предоставить арендатору право уменьшить арендную плату. Когда закрыты магазины, выручка упала почти в пропасть (если только не были настроены онлайн-продажи). Поэтому сократить расходы сейчас первостепенная задача. Совместно с финансовым директором Екатериной Матвеевой создали финансовую модель, которую нужно просчитать, чтобы грамотно и объективно оценить все показатели.
нажмите на изображение
В любом случае нужно вести переговоры с арендодателем, писать письма, уведомления. Можно договориться об обнулении за конец марта и апрель 2020 года о снижении аренды и переходе на процент с оборота на май (особенно, если ритейл может перейти в онлайн).

Если в договоре с торговыми центрами есть разделение на базовую часть аренды и переменную составляющую, то договориться проще. Арендодатель может пойти на уступки, сократив плату путем оставления только одной части.

С бизнес-центрами история сложнее. Но, ссылаясь на ФЗ 98 от 01.04.2020г., пишем уведомление и приостанавливаем свои обязательства по аренде – работает как упредительная мера начала диалога с БЦ. К сожалению, по каждому договору аренды придется доказывать «невозможность использования» помещения из-за введенного режима повышенной готовности.

В нише street-ритейла переговоры идут проще, ведь места в торговых центрах будут освобождаться – стоимость аренды будет падать.

Что касается форс-мажора: сам по себе он не даёт права не исполнять обязательства. Для того, чтобы форс-мажор работал, нужно соблюсти три условия:

  1. Форс-мажор должен быть признан компетентным государственным органом.

  2. Обязательства по договору аренды невозможно исполнить именно из-за форс-мажора. То есть нужно доказать причинно-следственную связь между ними.

  3. В каждом договоре аренды прописаны процедурные условия применения форс-мажора. И, как правило, довольно жесткий срок для уведомления арендодателя о форс-мажоре с момента его наступления. Если этот срок упустить, то ссылаться потом на форс-мажор как на причину неисполнения обязательств арендатор не сможет.

Нужно немедленно уведомлять арендодателя о:

- наступлении обстоятельств непреодолимой силы (п.3 ст.401 ГК);

- существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК);

- том, что исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст.417 ГК);

- том, что невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст.416 ГК).

А дальше надо договариваться или потом судиться. Но без этого формального уведомления ничего не выйдет.

ВАЖНО: ФИКСИРУЙТЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ
Фиксируйте свои коммуникации с арендодателями. Это делается: фактически – вручается в руки уведомление секретарю или сотруднику офиса арендодателя, добивайтесь отметки о получении на копии; если у вас в договоре аренды указан официальный email-адрес –можно отправить со своего официального ящика электронное письмо, скан письма с подписью и печатью, снова необходимо уведомление о прочтении; почтой России – с описью вложения и уведомлением о доставке.
К сожалению, возникают ситуации с удержанием товарных запасов арендодателем при неоплате аренды или попытке закрыть магазин (ст.359 ГК). Что нужно знать:

Удерживать арендодатель может только вещи. Деньги он удерживать не вправе.

Удерживать можно только вещи, попавшие к арендодателю на законном основании. То есть отобрать или по-другому незаконно завладеть товаром собственник помещения не вправе.

Удержание должно быть соразмерно нарушенным со стороны арендатора обязательствам. То есть нельзя удержать за долг по аренде в 100.000₽ товар стоимостью 100.000$.

Есть несколько отработанных на практике механизмов. Конечно, можно обращаться в полицию с заявлением о возбуждении дела по статье 330 УК (Самоуправство), но это неэффективно. С большей степенью вероятности, полиция откажет, ссылаясь на «спор хозяйствующих субъектов». Лучше пообщаться с арендодателем совместно с вашим юристом. И, конечно, лучше забрать товар и хранить его в других надёжных местах. А также можно расправиться с затоваренностью и вообще пересмотреть ассортиментную политику – об этом в нашей следующей статье по мотивам выступления Гульфиры Крок.

Трансляцию выступления Алексея Ширяева и других экспертов можно посмотреть в записи.

Будьте здоровы и достигайте целей!