В любом случае нужно вести переговоры с арендодателем, писать письма, уведомления. Можно договориться об обнулении за конец марта и апрель 2020 года о снижении аренды и переходе на процент с оборота на май (особенно, если ритейл может перейти в онлайн).
Если в договоре
с торговыми центрами есть разделение на базовую часть аренды и переменную составляющую, то договориться проще. Арендодатель может пойти на уступки, сократив плату путем оставления только одной части.
С
бизнес-центрами история сложнее. Но, ссылаясь на ФЗ 98 от 01.04.2020г., пишем уведомление и приостанавливаем свои обязательства по аренде – работает как упредительная мера начала диалога с БЦ. К сожалению, по каждому договору аренды придется доказывать «невозможность использования» помещения из-за введенного режима повышенной готовности.
В нише
street-ритейла переговоры идут проще, ведь места в торговых центрах будут освобождаться – стоимость аренды будет падать.
Что касается форс-мажора: сам по себе он не даёт права не исполнять обязательства. Для того, чтобы форс-мажор работал, нужно соблюсти три условия:
- Форс-мажор должен быть признан компетентным государственным органом.
- Обязательства по договору аренды невозможно исполнить именно из-за форс-мажора. То есть нужно доказать причинно-следственную связь между ними.
- В каждом договоре аренды прописаны процедурные условия применения форс-мажора. И, как правило, довольно жесткий срок для уведомления арендодателя о форс-мажоре с момента его наступления. Если этот срок упустить, то ссылаться потом на форс-мажор как на причину неисполнения обязательств арендатор не сможет.
Нужно немедленно уведомлять арендодателя о:
- наступлении обстоятельств непреодолимой силы (п.3 ст.401 ГК);
- существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК);
- том, что исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст.417 ГК);
- том, что невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст.416 ГК).
А дальше надо договариваться или потом судиться. Но без этого формального уведомления ничего не выйдет.